Końcowy koszt czynności notarialnej to suma kilku niezależnych składników, nie jedna opłata podana z góry. Na ostateczny rachunek składają się wynagrodzenie notariusza za czynność, doliczony do niego podatek VAT, koszt wypisów aktu oraz, zależnie od sprawy, podatek od czynności cywilnoprawnych, podatek od spadków i darowizn lub opłata sądowa przekazywana do sądu wieczystoksięgowego. Każdy z tych elementów rządzi się innymi zasadami, dlatego dwie pozornie podobne sprawy mogą kosztować zupełnie inaczej.
Co wchodzi w skład wynagrodzenia notariusza?
Wynagrodzenie notariusza za czynność, nazywane taksą notarialną, ustala się od wartości przedmiotu sprawy według skali degresywnej z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Im wyższa wartość transakcji, tym niższy procentowo udział wynagrodzenia w tej wartości, ponieważ każdy kolejny przedział skali stosuje mniejszą stawkę procentową od nadwyżki ponad próg. W naszej kancelarii przy ulicy Jana Pawła II w Piasecznie tę stawkę zawsze wyliczamy od konkretnej wartości podanej przez strony, a nie ustalamy ryczałtowo, co klienci mogą zweryfikować w końcowej części każdego aktu notarialnego, gdzie obowiązkowo wskazujemy wysokość taksy i pobranych podatków. Część czynności, takich jak testament czy pełnomocnictwo, ma odrębną, zryczałtowaną stawkę maksymalną niezależną od wartości majątku, o czym więcej w kolejnym punkcie.
Dlaczego dwie podobne sprawy różnią się kosztem?
Koszt dwóch pozornie podobnych spraw może się różnić, ponieważ ustawodawca dla części czynności przewidział stawki zależne od wartości, a dla innych stawki stałe, niezwiązane z majątkiem stron. Sprzedaż mieszkania rozlicza się od wartości nieruchomości, a testament czy pełnomocnictwo mają ustalony maksymalny pułap wynagrodzenia bez względu na to, ile jest warty majątek spadkodawcy albo zakres udzielanego pełnomocnictwa. Dodatkowo część umów, na przykład przenoszących własność w wykonaniu wcześniejszej umowy zobowiązującej, rozlicza się według obniżonej, procentowej części pełnej stawki, ponieważ ustawodawca uznał, że pierwsza czynność w danym łańcuchu prawnym już częściowo pokryła nakład pracy notariusza. O tę różnicę warto zapytać wprost przed umówieniem terminu, ponieważ dwie transakcje o identycznej wartości mogą wymagać zupełnie innego nakładu formalnego.
Kiedy do rachunku dochodzi podatek PCC?
Podatek od czynności cywilnoprawnych dolicza się przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego, w wysokości 2% wartości rynkowej, a obowiązek jego pobrania i odprowadzenia do urzędu skarbowego spoczywa na notariuszu jako płatniku. Przy zakupie od dewelopera na rynku pierwotnym transakcja podlega podatkowi VAT wliczonemu w cenę, więc kupujący nie płaci dodatkowo PCC, co bywa mylącą różnicą dla osób porównujących oferty z obu rynków. Osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie lub dom z rynku wtórnego mogą skorzystać ze zwolnienia z tego podatku, obowiązującego od sierpnia 2023 roku, pod warunkiem spełnienia przesłanek ustawowych dotyczących wcześniejszego braku własności innej nieruchomości mieszkalnej. Wśród klientów naszej kancelarii deweloperzy i banki najczęściej pytają o rozliczenie PCC przy transakcjach na rynku wtórnym, ponieważ pośredniczą w finansowaniu zakupu, a zakres zwolnienia zawsze warto zweryfikować indywidualnie przed podpisaniem umowy przedwstępnej.
Co zmienia się w kosztach sprawy spadkowej?
Koszt sprawy spadkowej zmienia się w zależności od tego, do której z trzech grup podatkowych należy nabywca majątku, ponieważ ustawa o podatku od spadków i darowizn różnicuje zarówno kwoty wolne od podatku, jak i stawki od nadwyżki ponad te kwoty. Najbliższa rodzina, czyli małżonek, zstępni, wstępni i rodzeństwo zaliczani do pierwszej grupy podatkowej, może skorzystać z pełnego zwolnienia z podatku pod warunkiem zgłoszenia nabycia spadku lub darowizny właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie sześciu miesięcy, licząc odpowiednio od uprawomocnienia się postanowienia sądu albo od zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia. Zgłoszenie nabycia na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego, na przykład działu spadku, jest zwolnione z tego obowiązku, ponieważ organ podatkowy otrzymuje informację bezpośrednio od notariusza. Progi kwotowe i stawki podatkowe bywają okresowo waloryzowane, dlatego ich aktualną wysokość najlepiej zweryfikować razem z notariuszem prowadzącym sprawę spadkową, zamiast opierać się na informacjach sprzed kilku lat.
Skąd bierze się opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej?
Opłata sądowa pojawia się w kosztorysie wtedy, gdy akt notarialny zawiera wniosek o wpis do księgi wieczystej, na przykład przy przeniesieniu własności nieruchomości, ustanowieniu hipoteki albo wpisie służebności. Wysokość tej opłaty reguluje ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, a jej pobranie i przekazanie do sądu wieczystoksięgowego należy do obowiązków notariusza, nie stron transakcji. W naszej praktyce, jeżeli czynność obejmuje przeniesienie prawa ujawnionego w księdze wieczystej, wysyłamy do właściwego sądu wypis aktu wraz z wnioskiem o wpis w terminie do trzech dni od jej sporządzenia, co oznacza, że klient nie musi samodzielnie składać tego wniosku ani stać w kolejce w sądzie wieczystoksięgowym.
Za co płaci się przy wypisach aktu notarialnego?
Wypisy aktu notarialnego to dodatkowa pozycja kosztowa, ponieważ każdy egzemplarz dokumentu przekazywany stronie, bankowi czy sądowi jest osobno wyceniany za każdą jego stronę. Liczba potrzebnych wypisów zależy od tego, ile podmiotów będzie ich potrzebować, na przykład przy sprzedaży mieszkania z kredytem zwykle konieczny jest wypis dla banku udzielającego finansowania, obok wypisów dla stron transakcji. Ustalenie z góry, ile wypisów będzie rzeczywiście potrzebnych, pozwala uniknąć osobnej wizyty i osobnego kosztu związanego z zamówieniem dodatkowego egzemplarza już po sporządzeniu aktu.
Jak porównać poszczególne składniki kosztu?
Poszczególne składniki kosztu czynności notarialnej różnią się nie tylko wysokością, ale przede wszystkim tym, komu trafia opłata i co decyduje o jej wysokości.
| Składnik kosztu | Komu trafia opłata | Co decyduje o wysokości |
|---|---|---|
| Taksa notarialna | notariusz | wartość przedmiotu czynności, rodzaj aktu |
| VAT od taksy | budżet państwa (za pośrednictwem notariusza) | ustawowa stawka podstawowa |
| Podatek PCC | urząd skarbowy (notariusz jako płatnik) | rodzaj czynności, np. sprzedaż nieruchomości z rynku wtórnego |
| Podatek od spadków i darowizn | urząd skarbowy | grupa podatkowa nabywcy, wartość masy spadkowej |
| Opłata sądowa | sąd wieczystoksięgowy | rodzaj wpisu do księgi wieczystej |
| Wypisy aktu | notariusz | liczba stron i liczba egzemplarzy |
Jak przygotować się finansowo przed wizytą?
Przygotowanie się finansowo do wizyty u notariusza polega przede wszystkim na ustaleniu z kancelarią, które składniki kosztu dotyczą konkretnie danej sprawy, ponieważ nie każda czynność wiąże się z podatkiem albo opłatą sądową. Przed umówieniem terminu warto:
- Zapytać o wartość przedmiotu czynności, ponieważ od niej zależy taksa notarialna i ewentualny podatek.
- Ustalić liczbę potrzebnych wypisów aktu, żeby uniknąć dodatkowej wizyty.
- Sprawdzić czy sprawa wiąże się z wpisem do księgi wieczystej, co oznacza dodatkową opłatę sądową.
- Zapytać o ewentualne zwolnienia podatkowe, na przykład dla najbliższej rodziny przy spadku lub darowiźnie.
Takie ustalenia zajmują zwykle kilka minut rozmowy telefonicznej, a pozwalają uniknąć sytuacji, w której ostateczny rachunek zaskakuje wysokością którejś z pozycji.
Podsumowanie
- Końcowy koszt czynności notarialnej to suma taksy notarialnej, VAT, ewentualnego podatku PCC lub podatku od spadków i darowizn, opłaty sądowej oraz wypisów aktu.
- Wysokość taksy zależy od wartości przedmiotu czynności lub, w przypadku testamentu czy pełnomocnictwa, jest stawką stałą niezależną od majątku.
- Notariusz pełni funkcję płatnika podatku PCC i pośrednika w przekazywaniu opłaty sądowej do sądu wieczystoksięgowego.
- Warto ustalić zakres kosztów przed wizytą, pytając wprost o wartość czynności, liczbę wypisów i ewentualne zwolnienia podatkowe.